合併土地省土增稅 財政部：此路不通！

【住展房屋網/綜合報導】為節省土增稅，有民眾在房屋建築完成後，將周圍數筆土地合併成一塊土地（但部分土地在合併前不屬於房屋坐落基地），希望能一併適用自用住宅用地稅率課徵土增稅。

然而事情可沒這麼簡單！財政部日前表示，土地合併後出售，原不屬於房屋基地部分，將不適用自用住宅用地稅率計徵土增稅，因此這般民眾自以為的節稅巧門，壓根行不通。

財政部進一步指出，為避免民眾取巧，利用合併土地以增加自用住宅用地的面積，因此稅捐稽徵機關在審核時，會先扣除合併後的面積，僅以原合併前的面積核課自用住宅用地稅率的土增稅，其餘部分仍按一般用地稅率計課。

因為土地所有權人出售土地，申請適用自用住宅用地稅率核課土增稅，原則上是以建築改良物所有權狀、使照，或地政機關所核發的建物勘測成果表所載基地地號為準。

財政部強調，由於土增稅是在土地所有權移轉時發生的租稅，故民眾即使將數筆土地合併，且部分土地於合併前不屬於房屋坐落基地，在出售時仍無法一併按照自用住宅用地稅率、固定稅率10%課徵土增稅。

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全球最難買房城市在哪？ 就在台灣旁邊！

【住展房屋網/綜合報導】說到全球最難買房的城市，相信不少人直覺反應不外乎是英國倫敦、美國紐約等世界金融中心。但據牛津經濟研究院報告指出，世界上買房難度最高的城市，其實是與台灣近在咫尺的香港。

不僅香港買房難度高，想在亞洲各大城市購屋，其實都不輕鬆，全球最難買房的十大城市中，就有7個坐落亞洲。其中印度孟買、中國北京、中國香港及中國上海，即便是所得中位數的家庭，仍得花至少30年才買得起當地的27坪住宅，顯示亞洲房價與一般民眾的收入差距相當巨大。

撰寫報告的經濟學家何天杰（Tianjie He）、Louis Kuijs 認為，未來幾年內的亞洲國家房價漲幅將趨緩，甚至某些國家可能還會出現下跌情形。主因除了房市供給量過大、政府戮力調控房市之外，美國聯準會升息也將對各國房價形成壓力。

不過，因榜上有名的亞洲開發中國家人口居高不下，預期在剛性自住需求的支撐下，短期房價應不至於崩盤。至於榜上的日本東京、韓國首爾這些未來8年內可能減少人口的城市，恐怕就沒那麼樂觀。

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北京中古屋成交量破紀錄 去年占比逾八成！

【住展房屋網/綜合報導】據中原地產研究中心數據顯示，截至去年12月26日止，中國北京去年全年中古屋成交量總計達26萬戶，刷新歷史紀錄，在商品房（房地產開發商在市面上出售的住宅）總成交量的占比更高達85%，也正式宣告北京房市已進入由中古屋占交易大宗的時代。

數據顯示，北京自2009年起的中古屋成交占比均不低於70%。在前年占比達到78.5%後，今年更進一步攀升為85%。此外，因北京的新商品房價格逐漸朝豪宅靠攏。是故物美價廉的中古屋便成為有剛性自住民眾的首選，加上中古屋市場相較新房而言，更為依賴基本的市場機制，因此價格也不致突然失控。

除北京外，目前中國一線城市的中古屋成交面積，都是新房的2倍以上；去年上海的中古屋成交占比也同樣接近八成；南京、福州等二線城市的中古屋交易活躍程度也開始超過新房。

市場觀察機構鏈家研究院分析，去年中國全國的新房交易總額約高達10兆，中古屋的交易額也高達5兆；與2008年新房交易額2.5兆，中古屋交易額不足0.5兆的比例相比，近幾年全國房地產交易額不僅爆增數倍，中古屋更從當年不足0.5兆銷售額增長到5兆，爆漲整整10倍。

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都計外公設保留地 仍需課徵土增稅

【住展房屋網/綜合報導】民眾土地如被劃作未來都市計畫公共設施保留地，雖可免徵土增稅，不過屏東縣政府稅務局日前提醒，依土地稅法第39條第2項前段規定：「依都巿計畫法指定之公設保留地尚未被徵收前移轉，可免徵土增稅。」但若非屬都市土地地目的道路用地，則不適用該免稅規定。

稅務局進一步說明，適用土地稅法第39條第2項前段規定的土地，須符合「依都巿計畫法指定的公設保留地，且該公設保留地將由政府以徵收方式取得」的要件。但都市計畫外的道路，即使無償提供公共使用，在申報移轉時，仍和一般土地一樣，須繳納土增稅。

該局提醒，依都市計畫法指定的公設保留地，在尚未被徵收前移轉，可免徵土增稅。符合資格土地的所有權人，須於辦理土增稅(土地現值)申報時，檢附都計土地使用分區等相關文件供稽徵機關審核，以作為免徵土增稅之依據。

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買房送老婆 該繳的契稅逃不掉

【住展房屋網/綜合報導】台中市地方稅務局日前表示，依照契稅條例第2條規定，不動產的買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅。因此即便是夫妻間相互贈與不動產，也應依規申報繳納契稅。

該局進一步說明，夫妻間贈與不動產(建物)，為契稅條例中所明訂的課徵範圍，因此仍應依規定申報繳納契稅。依契稅條例第7條規定，贈與契稅應由受贈人估價立契，並向所屬稅捐稽徵機關辦理契稅申報。未依規定期限申報者，每逾3日加徵應納稅額1%的怠報金，最高以應納稅額為限，但不得超過15000元。

此外，稅務局指出，不動產因贈與移轉而發生的稅負，如土增稅及契稅，依照稅法規定，應由受贈人負擔，可憑納稅收據影本，自贈與總額中扣除；但若稅金是由贈與人提供資金繳納的話，就需先併入贈與總額後，再依稅單收據影本扣除。

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大馬政府當富爸爸 數千億工程款餵飽建商

【住展房屋網/綜合報導】馬來西亞去年不動產業大豐收！不僅上市建商去年全年工程合約總值達564億林吉特（3948億台幣），較2015年大漲158%。其中單靠著政府的捷運2號線（MRT2）與泛婆羅洲大道（PBH）工程，就分別進帳了243億林吉特（約1700億台幣）和 100億林吉特（約700億台幣）。 據馬來西亞東方日報報導，分析師認為大馬上市建商的合約收入，按理應逐年下降，但今年國內的公共建築工程合約總值仍達250億林吉特（約1750億台幣），雖然較2016年腰斬56%。但仍屬合約較多的豐收年。

看好馬來西亞不動產業前景，包括豐隆投資銀行、肯納格投資銀行，以及聯昌國際投資銀行等金融業者，仍繼續維持不動產業的股票持有評級。分析師指出，馬來西亞建築業今年將由中小型業者支撐，因這些中小型建商手握的訂單處於健康水平，預估今年平均盈利增長將達15%。

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國有地上權收入列預算 政府機關免營業稅

【住展房屋網/綜合報導】國稅局日前表示，政府機關依營業稅法第29條規定，得免辦理營業登記。但若出租國有或公有地收取地上權權利金或租金，並列入單位預算，之後再全數繳納公庫，則可免徵營業稅。

財政部北區國稅局指出，依營業稅法規定，非以營業為目的的事業、機關、團體、組織，且在我國境內有銷售貨物或勞務者，應依規課徵營業稅。因此即便是政府機關銷售貨物或勞務取得的收入，都屬於營業稅課稅範疇。

該局進一步指出，政府機關銷售貨物或勞務取得的收入，若已列入單位預算內，且將收入全數解繳公庫，則可免徵營業稅；相反地，若該收入列入附屬單位預算，並非全數繳給公庫，則政府機關應依營業稅法規定繳納營業稅。

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中南海宣示遏止炒房決心 中國各省齊響應

【住展房屋網/綜合報導】中國各省近期正密集召開包括霧霾治理、房地產調控等熱門民生問題的施政會議。因為去年底召開的中央經濟工作會議明確指示，應促進房市平穩健康發展，堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」的定位。因此各省市的政府工作報告中，也一再強調務必遏止炒房。

新華網報導指出，上海市長楊雄在政府工作報告中明確要求，應堅持杜絕炒房的施政定位，並加強房地產市場調控，嚴格執行管制政策。無獨有偶地，首都北京市代市長蔡奇也強調，應把握住房的居住屬性，建立購租並舉的住房制度，呼應中南海的施政方針。

蔡奇進一步表示，政府應主動提供人民基本保障，並從滿足金融、財稅、土地、市場監管等多方面施政，以建立符合國情、適應市場的基礎性政策。此外，重慶地方政府更直接將「遏止炒房行為」直接寫入工作報告；陝西和湖北也一再重申中央的房市政策定位，展現中國不論中央地方，都傾全力進行房市調控的決心。

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北京中位數房價超狂 一坪達86萬

【住展房屋網/綜合報導】不少民眾抱怨全國六都房價已沉重到一般民眾無法負擔。但相較中國一線城市如今的房價，台灣房價反倒顯得相對親民。據中國社科院日前發布去年12月的「中國大數據房價指數」數據，房價中位數最高的城市是北京，每坪單價約高達新台幣86萬元！

該指數涵蓋了33個主要城市和數十個重點城市的主要城區，其中，有18個樣本城市房價中位數每坪已破15萬元。而屬高檔行情的城市則包括北京、上海、深圳等3城市，房價中位數每坪逾60萬元。

另外，房價中位數每坪在45~60萬元間的城市則有廈門；而15～40萬／坪的則有廊坊、南京、天津、福州、杭州、廣州、蘇州、合肥、鄭州、青島、武漢、石家莊、濟南、東莞等城市。

據北京日報報導，北京代市長蔡奇去年12月曾表示，需確保今年房價「不能比上月還高」。外界則認為這代表官方將確保今年每個月的房價都不能漲，或是12個月的平均房價不能漲；但無論官方所言是哪種含義，都意旨政府將嚴控北京房價上漲。

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放寬住宅區設立民宿 日本擬設監督機制

【住展房屋網/綜合報導】為保障外國遊客在日本旅遊住宿的權益，日本政府計畫向國會提交新的民宿法案，內容中除提及民宿業者未來需向都道府縣（地方政府）申報，也明確規範經營民宿的商家或個人，有處理房客投訴的義務。此外，法案也限制民宿業者一年最多只可營業180天。

《共同社》報導指出，為因應日本國內外國遊客的增加，日本政府雖然在去年4月放寬《旅館業法》中對於民宿的限制，但因日本境內的住宅區原則上不能營業，對建物防火標準及確保疏散通道等安全規定也十分嚴格，導致無許可營業的民宿十分氾濫。為此，新法案不僅放寬了住宅區設立民宿的限制，更加入手續簡便的民宿申報制度，同時提出控管並監督民宿業者的機制。

除此之外，新法案也規範民宿業者或個人有進行最低限度衛生管理、製作住宿名單等義務。而當民宿業者不在家時，還需安排設施管理人員，且管理人員需於國土交通省登記，責任義務等同民宿業者。至於在網路經營民宿業務的仲介公司，則需向政府觀光廳登記，並有義務就合約內容進行說明。

不過，因為年營業天數的規定涉及現有住宿行業的經營狀況，因此引來包括酒店、旅館、房地產業等業者抗議。而日本國土交通省（相當於交通部和內政部）與厚生勞動省（掌管日本的醫療、勞動政策、社會保險、公積金等行政業務）也已聘請專家進行研討，預計在今年底前確立法案報告書。

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姊妹共同繼承房子 妹妹竟要繳更多地價稅？

【住展房屋網/綜合報導】繼承家中長輩房地的民眾注意了！最近稅務局接獲反映，有一對共同繼承長輩房子的姐妹，明明各持分1/2、持有的房屋與土地大小都一樣，但收到的地價稅單金額卻不一樣？妹妹繳的稅金比姐姐多出不少錢。台中市稅務局解釋，這是因為姊妹兩人並未同時設籍於受贈房地上，導致地價稅出現一般稅率與自住稅率的差異。

稅務局指出，因為自用住宅用地是指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用的住宅用地。經稅捐稽徵機關調查，發現姐姐設籍於該筆受贈房地，並經核准按自用住宅用地稅率課徵地價稅；而妹妹因本人配偶或直系親屬皆未設籍，不符自用住宅要件，仍按一般用地稅率課稅，導致該筆土地各持分人應繳納的地價稅金額不同。

稅務局提醒，若是該共有土地未設管理者，則應以全體公同共有人為納稅義務人，並對其納稅捐負連帶責任。而實際繳納如有困難，可由全體公同共有人提出申請分單繳納，按各公同共有人約定的比例分單繳納。

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中國去年房市熱到爆 品牌建商成最大贏家

【住展房屋網/綜合報導】據中國指數研究院最新統計數據指出，去年中國房市一片欣欣向榮，讓不少大品牌建商口袋賺飽飽，從目前已公開銷售業績的29家建商來看，就有26家已超過年度業績目標。

中國指數研究院常務副院長黃瑜分析，去年中國共有131家建商銷售額躋身百億軍團，較2015年增加27家，銷售總額共計5.7兆，市場資本額占比更接近50%。然而黃瑜也提出警告，中國建商強者恆強的態勢正在擴大，未來大品牌建商將成為房地產市場競爭的主力。

按今年中國的建商成長態勢及不同規模企業的發展特點分析，中指院預測中國 2020年時，500至1000億規模的建商數量將達38家、千億以上規模的建商數量也將高達21家，3000億以上的共有6家，甚至將有2家規模超過5000億的超級企業。

黃瑜指出，從中國建商去年的表現來看，這些大建商幾乎不約而同地搶在一、二線城市插旗推案；同時知名品牌建商也因應市場潮流，改變產品類型，以把握大城市的主流需求，藉以維持亮眼營收。

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買房自住注意！ 申報契稅記得填使用用途

【住展房屋網/綜合報導】屏東縣稅務局提醒民眾購買房屋申報契稅時，應記得同時填寫申報書附聯，以及申辦移轉後的房屋使用情形，避免發生自住房屋，卻按非自住稅率課徵房屋稅的情形，以維護自身權益。

屏東縣稅務局進一步說明，現行屏東縣房屋稅徵收率，為自住住家用稅率1.2%，非自住住家用1.5%。而自住房屋定義是指個人所有的住家用房屋，同時符合房屋無出租，並供本人、配偶或直系親屬實際居住使用，且本人、配偶及未成年子女全國合計3戶自有住宅以內。

稅務局強調，當房屋辦理移轉登記時，新所有權人於取得房屋後，如供自住使用，則契稅申報書附聯的房屋使用別請填載為自住使用。之後待辦妥房屋所有權移轉登記，並經審查核准後，即可改按自住住家用稅率課徵房屋稅。

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房屋拆了還沒完！ 先去註銷房屋稅籍

【住展房屋網/綜合報導】民眾因都更或重建拆除房屋，記得在房屋拆完後的30日內，主動向房屋所在地的地方稅捐稽徵機關申報註銷房屋稅籍，以免多繳房屋稅。若不慎在拆除房屋時未申報，之後仍可追溯至拆除日，退還溢繳稅額。

地方稅務局進一步表示，由於民眾經常在接獲房屋稅繳款書時，才發現早已拆除的房屋仍收到繳款書。因此提醒納稅人，除非能提供主管機關核發的拆除執照、地政機關核發的滅失證明，或其他可資證明拆日期的資料，才能溯及自實際拆除月份起免徵房屋稅，否則僅能自申報日當月份起註銷，不能追溯至房屋拆除當月。

該局強調，為維護自身權益，請民眾務必於房屋拆除完竣之日起30日內，向房屋所在地之地方稅捐稽徵機關辦理註銷房屋稅籍相關事宜。另外，若有保存登記的房屋，亦請向地政事務所辦理建物滅失登記，以保障自身權益。

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上海房價過高 新興「單身公寓」席捲租市

【住展房屋網/綜合報導】華人社會成家立業的傳統觀念中，結婚生子似乎也意味著準備買房，否則就必須面臨與長輩共住、產生兩代摩擦的窘境。不過自去年開始，中國上海誕生了一種造福單身族群或是收入不高的「打工仔」租賃房型。其優點主要是讓收入不高的年輕上班族或打工族在寸土寸金的上海，能以低廉價格取得棲身之所。

據中國傳媒報導，去年開始，一種由商辦或工業廠房改建的「上班族公寓」或「單身公寓」，就如雨後春筍般在上海租市出現。在目前上海房價和租金均居高不下的情況下，這種價格相對低廉的租房，無疑相當有吸引力。

這些集中式租房，一般位於生活方便的學校、地鐵站、工商園區附近。其中類似酒店式公寓的連鎖式品牌公寓最貴，客源通常是收入較高的白領階級；而將一整層分割成很多間獨立套房的「單身公寓」則相對便宜，市區價位行情約在每間2000~3000元人民幣（約9000~13500元台幣），最多可住兩個人，客源則多屬收入相對有限的社會新鮮人。

然而調查也發現，這種新興的租房類型缺乏規範與管理基準，導致政府難以審核稽查，人口組成複雜也形成治安隱憂。上海市政協常委屠海鳴日前就建議，相關部門應制定專門的規範、標準，實行「發牌」制度，讓符合相應條件的租房獲得對外經營許可證，以保障租屋族權益。

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廣州商辦退租潮趨緩 下半年料回穩

【住展房屋網/綜合報導】中國近期除了嚴加管控房市政策外，也對國內互聯網(Internet)金融加強監管。業界人士透露，由於P2P金融行業成為政府監管的眼中釘，因此使上海的P2P企業退租潮越演越烈，A級商辦空置率也隨之上升，租金水準更一度下滑。

新華網報導亦指出，辦公室盛勤投顧公司董事總經理麥詠勤認為，中國廣州去年的辦公室退租比例雖然較以前增加，但因廣州辦公室承租企業與上海的P2P企業類型不同，故使當地辦公室租賃狀況得以維持穩定，租金水準也不致因此一落千丈。然而，辦公室退租潮衝擊的可不只是不動產業。辦公室房天下廣州中古屋高級分析師盧佩婷指出，這波辦公室退租潮連帶使新興的電商平台受到衝擊。

麥詠勤擔憂，從事辦公室辦公室租賃業務的公司過去主要承租給大型企業，因此較能負擔租金水準較高的物件，但因現今的承租企業多為中小型的辦公室電商企業，不一定能負擔同樣的高租金。

展望2017年辦公室市場，麥詠勤表示，雖然去年廣州一度出現辦公室退租現象，但實際上從去年11月開始，中小企業對經濟信心已逐漸回復，辦公室客源也已從年底回溫。加上廣州近年來有地鐵建設利多、多項誘因政策吸引企業進駐、租金水準較北京、上海、深圳等大城市低的優勢，因此預期今年大坪數的辦公室物件將越來越受歡迎，整體可望於今年下半年全面回溫。

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住家出租或經營民宿 房屋稅率依使用用途而定！

【住展房屋網/綜合報導】民眾購置不動產，除了收租金作包租公之外，也有人是為將家中改建為民宿經營。不過，因為房屋並非作住家使用，恐怕有不少人都對房屋稅怎麼課感到困惑。對此，財政部國稅局釋疑，視房屋使用用途而定！

財政部進一步指出，目前符合客房數5間以下、客房總面積不超過150平方公尺（約45坪）、以及未僱用員工自行經營等條件的鄉村住宅民宿，只要有依民宿管理辦法申請登記作民宿用，就可將民宿視為家庭副業，且可免辦營業登記、免徵營業稅，並依住家用房屋稅率課徵房屋稅（1.5~3.6%）。

至於住家作出租使用，則需視房客使用用途而定。若出租給他人作住家使用，則按住家非自住稅率課徵房屋稅；若承租人作營業使用時，才需按營業用稅率課徵房屋稅。

國稅局提醒，房屋如取消出租，並回復作為自住使用時，請房屋所有權人（房東）記得於事實發生日起的30日內申請改按自住用稅率課徵房屋稅。另外，租房若確實是供住家使用，則仍可適用住家非自住用稅率1.5~3.6%的房屋稅率。

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生前賣地卻來不及登記 當心遭列遺產

【住展房屋網/綜合報導】民眾若是在生前出售土地，但到死亡時，卻還未辦理移轉登記給對方，那麼因為這筆土地還是屬於被繼承人的遺產，所以應加入遺產總額。不過，這樣仍有未完成的過戶移轉義務，因此應將等額的土地價值從遺產總額中扣除。

南區國稅局解釋，被繼承人生前出售土地，到死亡時卻還沒有將所有權登記給對方，則該筆土地將屬於被繼承人的遺產，因此應加入遺產總額；此外，出售該地所取得的價款，在死亡時若是還有留存部分，也應列入遺產總額課稅。

國稅局舉例，如民眾生前出售土地，公告現值為500萬元；但因死亡時還未辦移轉登記，因此申報時應將這筆500萬的土地加入遺產總額，並列為未償債務500萬元。如果還有應收而未收的土地尾款，也算死亡人的債權，必須併入遺產課稅。

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